Рынок новостроек в России плотно сидит на тяжелом наркотике - ипотеке с господдержкой. Её три вида — с господдержкой, семейная и для айтишников. Доля субсидированных сделок составляет 90% между всех ипотечных продаж. При этом есть ещё и дальневосточная ипотека. Что творится на рынке недвижимости? И стоит ли сейчас покупать квартиру в кредит?

Об этом пишет издание «Комсомольская Правда».

СТАВКИ ПОШЛИ В РОСТ

В Центробанке давно уже выступают против льготной ипотеки. Там считают, что она свою функцию не выполняет. Программ слишком много. Спрос на квартиры большой. В итоге доступным жильё не стало. Скорее наоборот, цены за последние три года выросли в разы.

Главный локомотив роста – первичная недвижимость. Она дорожает несмотря ни на что. Доходит до абсурда. Когда вторичная квартира в соседнем доме, с ремонтом и целиком готовая для жилья, продается на 30% дешевле почти такой же квартиры в новостройке на этапе котлована. И все это из-за очень низких льготных ставок. Они деформируют рынок, посчитали в ЦБ и начали постепенно закручивать гайки.

С 20 сентября Центробанк повысил минимальный первоначальный взнос по льготным кредитам с 15 до 20%. А с 1 октября ЦБ повышает коэффициенты риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом. То есть, номинально их не запретят выдавать. Однако получить их станет сложнее. Банкам будет невыгодно кредитовать таких заемщиков. Это должно снизить спрос на недвижимость. И остановить рост цен.

И наконец, увеличение ключевой ставки ЦБ до 13% годовых привело к тому, что в правительстве также задумались об отмене, хотя бы частичной, некоторых льготных программ.

СТРАДАЕТ БЮДЖЕТ

"Льготная ипотека разогнала цены на жильё и снизила его доступность, однако это не сподвигло правительство её отменить – учитывая уговоры ЦБ и Минфина. Но теперь, в условиях повышения ключевой ставки до 13% годовых, льготные ставки становятся неподъемными для бюджета, и это заставляет власти брать курс на ограничение субсидирования", отмечает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Льготные ставки работают следующим способом. Банк выдает кредит по обычной рыночной ставке, а государство субсидирует ему разницу. В частности, если льготная ставка составляет 5% годовых, а рыночная – 15%, недостающие 10% банк продолжает получать от государства. Это означает взрывной рост расходов на субсидирование льготных ипотечных программ. На них в общей сложности уже уходит почти триллион рублей в год. И это обязательства на длительный срок, потому как при высоких ставках в банках торопиться с отдачей льготных задолженностей никто не будет.

КОМУ ОСТАВЯТ ЛЬГОТУ

Маленький шажок в нужном направлении власти уже сделали. Так, в частности, снизили субсидию банкам на полпроцентного пункта. По этой причине теперь они не дают скидок заемщикам, а выдают льготные кредиты по максимально вероятным ставкам. Потому что разница между льготными и рыночными предложениями по ипотеке остается гигантской.

"Правительство, наиболее вероятно, будет вынуждено и дальше закручивать гайки, потому как даже с учетом сокращения компенсаций банкам бюджетные затраты на субсидирование льготных ставок увеличиваются астрономически", считает Олег Репченко.

Правительство активно думает над тем, чтобы свернуть программы поддержки рынка жилья. Ну или хотя бы сделать их более адресными. Так, парламентарии Госдумы недавно предложили, что покупать квартиры можно лишь в том регионе, где прописан человек. А вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что льготная ипотека может превратиться в социально-ориентированную. То есть, выдавать кредиты со скидкой будут тем, у кого либо не хватает доходов, чтобы взять ипотеку по рыночной ставке, либо определенным категориям граждан.

Нынешние льготные программы действуют до 1 июля 2024 года. После этой даты они должны прекратить свое существование. Наиболее вероятно, их продлят. Строительная отрасль очень важна для экономики.

ВОПРОС РЕБРОМ

Покупать ли сейчас жильё?

Вопрос сложный, потому как у каждого из нас свои доходы, расходы, цели, мотивы и жизненные обстоятельства. Однако развилка примерно такая. Если брать для себя, то здесь любое время подойдет. Необходимо расширяться или хочется улучшить жилищные условия — на цены нет смысла смотреть. Тянете ипотеку и не падаете в уровне жизни — значит, надо брать. Нравится квартира и вы давно желали этот район и данную планировку — берите. Комфорт от жизни в приятном и комфортном доме перевесит кредитные минусы.

А вот с инвестициями все не так очевидно. Объясню свой пессимизм и скептицизм. Во-первых, как только вы купили квартиру в новостройке, считайте, что она сразу же подешевела на 20%. Потому что из первичной недвижимости превратилась во вторичную. А по последней уже гораздо более высокие ставки по ипотеке — я бы даже сказал, что сейчас они чуть ли не запретительные.

Во-вторых, в какой-то момент власти всё же начнут если не отменять, то как минимум сокращать льготные программы — и это приведет к падению цен на жильё. Насколько сильным оно будет, сказать пока сложно. Однако оно точно будет. Хотя бы потому, что стоимость квадрата и так уже безмерно высока. И небольшое охлаждение рынку недвижимости нужно.