С 1 мая Центробанк повысит надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые выдаются на покупку жилья в новостройках по договорам долевого участия. Значит ли это, что теперь придется забыть о низких ставках по ипотеке на первичном рынке?
Что это вообще такое: коэффициенты риска? Это ограничения, которые препятствуют банкам выдавать кредиты рискованным заемщикам. К таким заемщикам относятся те, кто с высокой долей вероятности не сможет выплатить свой долг. Увеличение надбавок к коэффициентам риска означает, что теперь банкам для выдачи кредитов придется иметь больше капитала, чем раньше. Из-за повышения надбавок банкам будет просто невыгодно работать с рисковыми заемщиками, а значит, им либо не одобрят кредит вовсе, либо согласятся его выдать только под более высокий процент.
Эксперты прогнозируют, что спрос на первичное жильё после этого заметно упадет. Прежде всего, это ударит по девелоперам. Ведь благодаря ипотечным кредитам совершается порядка 75 процентов всех сделок с «первичкой». Тем временем, если на рынке возникнет избыток первичного жилья, то девелоперам хочешь-не хочешь придется завоевывать клиентов и вводить какие-то более выгодные предложения.
До этого в правительстве рапортовали: по результатам прошедшего года в России было построено рекордное количество жилья. Причем даже по советским меркам. И это учитывая меры и пандемию. За год было введено 102,7 млн кв.м жилья. Из них 45,5 млн кв.м - это новостройки. Со слов вице-премьера Марата Хуснуллина, прошлый год оказался для строительной отрасли самым лучшим за всю историю.
Зачем же Центробанк вводит ужесточения? В чем смысл?
Дело в том, что на покупку квартир в новостройках в прошлом году были рекордно низкие ставки по ипотеке. Это произошло благодаря введению специальных ипотечных программ. В том числе действовала программы ипотеки от застройщика с околонулевыми ставками. При этом банки стали предъявлять меньше требований к заемщикам. Все это было предпринято Чтобы подстегнуть рост экономики за счёт жилищного строительства. И это удалось. Тем временем, учитывая низкие ставки по ипотеке, первичное жильё благодаря высокому спросу дорожало существенно быстрее, чем вторичное. Средняя разница между стоимостью первичного и вторичного жилья составляла 30%. Это колоссальный разрыв.
К тому же в Центробанке пришли к выводу, что население России оказалось излишне закредитовано. 50 процентов граждан, взявших различные кредиты, тратят на выплаты по ним больше 80 процентов своего дохода. А это капитальные риски. Считается, что риск высокий, если данный показатель превышает 40%. А сейчас он вдвое больше!
Проблема в том, что в случае форс-мажора человек может перестать платить по кредиту, а значит, лишится ипотечного жилья. Здесь кроется риск не только для самих граждан, тем не менее и для банков. Вот, что происходит в этом случае. Если заемщик прекращает платить по кредиту, то его ипотечная квартира переходит банку. А значит, банк, чтобы отбить деньги, вынужден её продавать. Тем не менее сделать это можно лишь с большой потерей. Изредка, разница между ценой, по которой заемщик купил квартиру и ценой, по которой её сбыл банк, может составлять несколько миллионов рублей. В итоге на балансе банка оказываются квартиры, которые не покрываются стоимостью залога самой квартиры.
Именно Чтобы ипотека в России стала менее рисковой, Центробанк и пошел на изменения. Фактически ЦБ теперь желает свести к нулю субсидированные программы ипотеки (со ставками от 0,1%). Рост ипотеки при этом может замедлиться, в то же время, получится избежать ценового пузыря на рынке недвижимости, рост цен на новостройки станет более адекватным, а риски для граждан и для банков снизятся.
