Мой приятель Николай второй год ждет, когда начнут снижаться цены на жильё. Чтоб точно не переплатить за новую квартиру. Сбережений-то в обрез, дети растут, а с ними и затраты. И даже если брать льготную ипотеку, было бы неплохо, чтобы выплаты не разрослись на 30 лет до пенсии, передаёт «Комсомольская Правда».
2023 год надежд Николая не оправдал. Чего ждать от 2024-го?
ВТОРИЧКА: НА ПОНИЖЕНИЕ
Вторичному жилью просадку в цене сулят ещё с осени. Льготные ипотечные программы на него не распространяются. А многие ли станут брать ипотеку под 17%-18%?
"Ставки по рыночным кредитам будут оставаться высокими (до 18%-20%), как минимум, на протяжении первого полугодия", прогнозирует исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.
"Сейчас, в январе, ситуация своеобразная. Новые предложения о продаже квартир выставляются по более высоким ценам - как всегда после Нового года. Реальные же сделки в Москве и области проходят по ценам, которые примерно на 2% ниже декабрьских. Можно предположить, что так за квартал снижение процентов на пять наберётся", сообщил «КП» гендиректор агентства недвижимости «Инфинити» Роман Вихлянцев.
То есть, если посмотреть объявления, - цены растут. А на деле - понемногу падают.
"Однако всеобщего обвала ожидать не стоит, большинство продавцов к этому психологически не готовы. Цены опустят те, кому очень надо продать недвижимость в силу различных причин (накопившиеся задолженности, съезды-разъезды по семейным обстоятельствам, покупка новой квартиры и т. п.). Из-за этого стоимость жилья в среднем может просесть на 10-15% в течение года", предполагает руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов.
Как прогнозируют эксперты, дешеветь жильё будет выборочно.
"Цены на квартиры, более интересные с точки зрения местоположения, года постройки, состояния дома, престижности, не будут падать или снизятся незначительно - до 5% в течение года", говорит гендиректор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин. "А жильё в старых домах, с невостребованными планировками, в неудобных и непрестижных районах может обвалиться в цене на 15-20%."
Эксперты обещают, что в первую очередь - уже с февраля-марта - начнут активно дешеветь квартиры с какими-то недостатками. И это может быть не только хрущевка далеко от метро. Однако и, к примеру, не узаконенная перепланировка или вероятные юридические проблемы с родственниками продавца после сделки.
Ещё один важный момент. То, о чем мы тут говорили, касается Москвы с областью, Санкт-Петербурга и прочих крупных городов, где выбор квартир велик. Однако не везде на просторах нашей страны дела обстоят именно так.
Знаете, какой город стал чемпионом-2023 по росту цен на вторичное жильё? Нет, никакая не Москва, а… Челябинск (по данным «ЦИАН», плюс 40% за год). В топе также Тольятти, Новокузнецк, Кемерово, Омск, Набережные Челны и т. п. Объяснение специалисты дают такое: все это регионы с развитым оборонным комплексом и промышленными предприятиями, важными для импортозамещения. Потому доходы там сейчас растут быстрее, чем в целом по России. А нового жилья строится мало или совсем не строится. Понятно, что ни о каком снижении цен в 2024 году там не может быть и речи — скорее будет продолжаться бурный рост.
НОВОСТРОЙКИ: НАЛЕТАЙ, ПОДОРОЖАЛО
В декабре власти объявили об ужесточениях по льготной ипотеке (см. «Справку» «КП»). И все уже шло к тому, что спрос на новое жильё начнет падать.
Однако январь начался с новостей о росте цен на квартиры в новостройках по всей стране на 5-7%. С чего вдруг?
А с того, что возмутились банки, которым правительство урезало возмещение по льготной ипотеке. Объясним причину и последствие их возмущения на пальцах.
Банк дает льготную ипотеку на новостройки под 8% не потому, что он такой добрый. А потому что госбюджет компенсирует ему разницу между рыночной ипотекой (сейчас это примерно 18% годовых) и льготной ставкой (те самые 8%). И вот государство в конце прошедшего года урезало эту компенсацию.
Затем крупнейшие банки страны, на которые приходится 75-80% всей ипотеки, решили: а что это мы будем терять прибыль? Пусть строители делятся! И стали требовать с застройщиков комиссию по принципу: если человек покупает у вас квартиру, а льготну ипотеку берет в нашем банке - платите нам денежки.
А если затраты застройщиков повышаются, то дорожает и жильё.
"Проседания цен пока не предвидится, потому как изменения в условиях выдачи льготной ипотеки от топовых банков повлекут за собой увеличение стоимости квадратного метра", заявил «КП» президент девелоперской компании G3 GROUP Олег Гулеватый. "Это вынужденный шаг, на который будут идти застройщики, чтобы спасти финансовую модель своих проектов (проще говоря, чтобы не растерять прибыль и покупателей, - Ред.)."
Как можно повысить цены, если, по общему утверждению экспертов, спрос упадет? По прогнозам финансового маркетплейса «Выберу.ру», рынок новостроек может потерять до 20-25% наименее обеспеченных клиентов. Это те, кто не может быстро скопить треть стоимости квартиры для первоначального взноса или уже в долгах и не вписываются в новые требования ЦБ по соотношению доходов и расходов на выплату кредитов.
Не волнуйтесь, застройщики уже подготовились.
"В структуре продаж вырастет доля квартир небольшой площади", прогнозирует Олег Гулеватый (см. «На заметку»).
"Спрос, разумеется, упадет", прогнозирует завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов. "Однако я не жду снижения цен напрямую. Скорее всё же получат распространение какие-то программы от застройщиков. Скидки к праздникам, акции, какие-то бонусы для покупателей… Все, что может стимулировать спрос без видимого изменения ценников."
СПРАВКА «КП»
Как ужесточили условия льготной ипотеки
- Для Москвы и области, а также Санкт-Петербурга с Ленинградской областью максимальный размер льготного кредита снижен с 12 млн рублей до 6 млн.
- Для всей страны повышен с 20% до 30% первоначальный взнос по программе с господдержкой на новостройки (под 8% годовых).
- Банкам урезали размер компенсаций из бюджета по льготной ипотеке - на полпроцента в сентябре и ещё на полпроцента в декабре.
- Кроме этого, ЦБ всё время вводит все новые и новые ограничения на выдачу ипотеки клиентам с высокой долговой нагрузкой (это когда все платежи по кредитам превышают определенный процент от дохода заемщика).
ВОПРОС РЕБРОМ
Почему застройщики не снижают цены
Вопрос, который давно назрел у многих. Ведь есть такой простой способ повысить спрос - понизить цены. Что у нас застройщики мудрят-то, придумывая какие-то хитрые схемы?
"Явное и очевидное снижение цен на новостройки и вправду может порушить сложившуюся финансовую модель многих застройщиков. Хотя бы потому, что это убьет все продажи квартир в ещё не достроенных домах", поясняет Александр Цыганов.
Цена квартиры на этапе котлована обычно примерно на 25-30% ниже, чем когда дом уже сдан. Это своеобразная скидка за риск. Дом возводится не меньше полутора лет. А теперь представьте, что за данные полтора года новостройки на 25-30% подешевели. И кто захочет рисковать?
Причём, чем быстрее и успешнее идут продажи, тем ниже для застройщика ставка по банковскому кредиту. То есть компании, у которой квартиры раскупили, когда в доме ещё и пары этажей не было, стройка в целом обойдется дешевле, чем той, к которой покупатели пришли на стадии возведения крыши.
По этой причине реальная ситуация на рынке новостроек обычно скрыта от глаз общественности. Скидки если и даются, то так, чтобы остальные покупатели ничего не поняли и были уверены, что новостройки только дорожают.
;
