Их душили-душили, душили-душили… Не подумайте плохого, это мы про цены на квартиры. За лето и осень произошло много событий, которые должны были снизить и спрос на жильё, и его стоимость. Ставка по кредиту на вторичку уже под 15%, по льготной ипотеке первоначальный взнос подняли на 5%…
Об этом сообщило издание «Комсомольская Правда».
однако цены обваливаться не собираются и даже, напротив, растут. И главное, покупатели откуда-то находятся! «КП» изучила, что же происходит на рынке жилья и чего ожидать дальше, хотя бы до конца этого года.
ВТОРИЧКА: ВСЁ БЕРУТ И БЕРУТ
Для начала немного теории. Условия по кредитам во многом зависят от ключевой ставки Центробанка. Потому что ключевая ставка – это процент, под который ЦБ кредитует обычные банки. Им эти деньги требуется отдавать. По этой причине зависимость тут прямая: чем выше ключевая ставка ЦБ, тем «дороже» банковские кредиты. А ключевая ставка в последнее время два раза резко поднималась: 15 августа (с 8,5% до 12%) и 15 сентября (с 12% до 13%). В результате…
В результате вменяемые ипотечные ставки - которые не двухзначные - теперь остались только по льготным программам. А они на вторичное жильё не распространяются (кроме совсем тяжелых случаев типа проживания в сельской местности на Дальнем Востоке).
По этой причине, когда ставка Центробанка резко взлетела, а банки следом стали пересматривать условия рыночной ипотеки (так называют кредиты без господдержки), все заинтересованные лица запаслись попкорном: что там со вторичкой, когда же рухнет спрос, а за ним и цены?..
А спрос взял – и взлетел. Цены – следом. Квартиры дорожали и в августе, и в сентябре. Как свидетельствуют аналитики федеральной компании «Этажи» и портала «Мир квартир», в крупных городах прибавка только за сентябрь составила, как минимум, 1,5-3%.
"Одобрение от банка заявки на ипотеку обычно действует три месяца, по этой причине спрос пока сохраняется. Однако уже в конце октября-ноябре, по всей видимости, продажи резко сократятся. А оставшиеся покупатели перетекут на первичку, где есть льготная ипотека", прогнозирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Давайте посчитаем. Основной кредитный ажиотаж случился в конце августа, когда ЦБ уже поднял свою ставку с 8,5% до 12%, а банки ещё не пересмотрели условия по ипотеке. Теоретически те, кто тогда успел получить одобрение на ипотеку «по старым условиям», имеют возможность выбирать квартиры максимум до конца ноября. После этого спрос уж точно должен упасть. А цены?
"Разумеется, до конца года темпы роста цен на вторичное жильё замедлятся. Однако, как мне кажется, резко рынок не притормозит. Почему? У людей очень высоки ожидания, что будет расти инфляция. И немало тех, кто в связи с этими страхами желал бы вложить свои рублевые сбережения во что-то, обычному человеку понятное. А это в России прежде всего недвижимость", поделился с «КП» вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
Однако если высокие ставки по ипотеке задержатся надолго, падения спроса на вторичку всё же не миновать. Ведь большая часть сделок сейчас - ипотечные.
"Чтобы на вторичном рынке продавцы начали снижать цены, обычно требуется два- три месяца спада спроса, как минимум", разъясняет руководитель агентства недвижимости «PRO ОБМЕН», вице-президент «Гильдии риэлторов Москвы» Екатерина Никитина.
Получается, если спрос начнет падать в октябре – ноябре, то цены на вторичку имеют возможность пойти вниз в декабре-январе.
"В Москве в ближайший год цены на вторичном рынке имеют возможность просесть на 10% и более. Как за счёт прямого снижения цен продавцами в объявлениях, так и скидок и торга", прогнозирует Олег Репченко.
ПЕРВИЧКА: ДАЕШЬ КОТЛОВАН
"Застройщики опять в шоколаде", констатирует Константин Апрелев.
Это о том самом перетекании спроса на рынок новостроек, где все ещё можно что-то купить по ипотеке под 6-8% (сравните с 14-15% на вторичке).
Правда, и тут не все уж совсем шоколадно. В сентябре правительство повысило первоначальный взнос по льготной ипотеке с 15% до 20%. Значит, многим придется копить дольше и откладывать покупку нового жилья.
Однако основные льготные программы действуют до 1 июля 2024 года, а что дальше - неизвестно. Значит, спрос на новостройки пока обеспечен.
Против новостроек - дисбаланс цен, про который всё время с тревогой рассказывает наш Центробанк: из-за льготной ипотеки в ряде регионов новое жильё по стоимости оторвалось от вторичного аж на 40%, а в некоторых — вообще на 50%.
"Прежнего роста цен на рынке новостроек, я думаю, не будет", прогнозирует Апрелев. "Темпы подорожания (см. «Только цифры») будут снижаться, хотя и медленнее, чем на вторичном рынке. Повышенный спрос, на мой взгляд, останется на новые объекты, которые отвечают двум признакам: у них близится срок ввода в эксплуатацию, и они хорошего качества."
А как же вечное нытье… простите, как же вечные рассказы застройщиков про то, что новое возведение из-за роста затрат и дефицита рабочей силы становится менее выгодным и будет сворачиваться?
"Это обычная маркетинговая история: «все ужасно, покупайте быстрее, а то ещё в дважды подорожает»", заявляет Константин Апрелев. "Не похоже, что предложение новостроек будет сокращаться, в этом году новых объектов ввели даже больше."
В самом деле, по данным института развития Дом.рф, на 10 октября по всей России в процессе строительства было более 104 тысяч квадратных метров (это без частного сектора) — в основном со сроками сдачи в 2024 и 2025 году. В октябре прошедшего года эта цифра составляла 100,5 тысяч квадратов.
Совсем не «все ужасно».
Есть, разумеется, и региональная специфика.
"По результатам 2022 года в Ленинградской области приходилось 43 новых квартиры на тысячу жителей, в Санкт-Петербурге, Краснодарском крае и Тюменской области – более 30 квартир на тысячу человек. В этих регионах можно говорить об избытке новостроек и ожидать скидок от застройщиков", говорит заместитель заведующего кафедрой институциональной экономики Института экономики и финансов Государственного университета управления Светлана Сазанова. "Однако это не Москва, которая хотя и лидер между российских городов по количеству строящегося жилья в абсолютных цифрах, однако на тысячу человек здесь всего 20 новых квартир."
Что же в итоге?
"В целом сейчас довольно сложно делать долгосрочные прогнозы", сокрушается начальник отдела аналитики AFI Development Владислав Семенов. "Так как более 70% квартир в стране приобретается с помощью ипотеки, а изменения её условий зависят от Центробанка, нам остается только внимательно следить за его действиями."
КСТАТИ
Продам жильё вместе с ипотекой!
Это не шутка, это новая тенденция.
"Одна из закономерностей нынешнего осеннего сезона – рост количества сделок по переуступке. Люди начинают покупать квартиры вместе с ипотекой по ставке продавца. По нашим данным, с начала года онлайн-спрос потребителей на переуступку ипотеки вырос на 50%", сказал «КП» Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру».
Речь идёт не о банальной продаже ипотечной квартиры, а именно о переуступке прав по ипотечному договору. То есть новый владелец жилья продолжает выплачивать ипотеку на тех же условиях, какие были у прежнего владельца. Такие сделки не противоречат российскому законодательству. Однако раньше банки на них шли неохотно. Теперь же… А чего не сделаешь, чтобы число новых ипотечных клиентов не сокращалось.
ВОПРОС В ТЕМУ
Выгодно ли сейчас покупать приобретать квартиру для сдачи в аренду?
Как объясняют эксперты, если по ипотеке - лучше обойтись. А если на свои…
"Доходность от сдачи квартиры в аренду в среднем в московском регионе составляет 4-5%, в Подмосковье – 3-5% годовых. Если квартира приобретается за собственные средства, доход в 5% годовых может кого-то и устроить", заявляет коммерческий директор компании «Риверхаус» Алексей Шаров. "Правда, ставки по депозитам в коммерческих банках выросли до 12% годовых, однако банки их имеют возможность и пересмотреть, если ключевая ставка будет снижаться. А долгосрочные инвестиции в недвижимость считаются более надежными."
Отдельный вопрос — посуточная аренда. Спрос на неё растет, особенно в туристических городах. В качестве одного из примеров эксперты приводят Санкт-Петербург.
"Наиболее востребованы студии и однокомнатные квартиры площадью 20–35 кв. м., расположенные неподалёку от исторических памятников и в пешей доступности от метро. Доходность от их краткосрочной аренды может доходить до 6-7%, а в определенных случаях до 12% годовых", поясняет генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions Василий Тимофеев.
СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ
Эксперты раскрыли, имеет ли смысл покупать квартиру для сдачи в аренду (подробнее)
;
