«Застройщики-то сейчас жируют, деньги лопатой гребут! Наверняка прибыль по 100 - 200 процентов имеют!» Такие мысли появляются у простого человека, увидевшего нынешние ценники на новостройки. А что ещё думать, когда с 2020 года квадратный метр жилья в новостройке в среднем по России подорожал почти вдвое?! Сами застройщики сверхприбыли отрицают категорически. И всё время плачутся на рост расходов. Как и всегда, впрочем, пишет издание «Комсомольская Правда».
Так кто же прав? Мы попробовали при помощи экспертов и арифметики всё же установить истину. Ничего личного - только цифры. Итак, из чего складывается цена квадратного метра и в чей карман идут эти деньги?
Земля
30 - 50% от общей стоимости новостройки в Москве, 10 - 15% - в регионах
Земли в России вроде бы навалом. Тем не менее не там, где все желали бы жить, а застройщики - возводить новые дома.
"Если говорить о Москве, то участков, свободных от различных обременений, в столице просто не осталось. Именно по этой причине так активно начали рассматриваться «ржавые пояса», то есть земля под бывшими заводами советской эпохи, участки с недостроями", раскрывает «КП» тяготы и невзгоды строительного бизнеса Елена Земцова, управляющий партнер девелоперской компании Delta Estate. "Тем не менее и вне таких «поясов» приходится сталкиваться с различными бомбоубежищами, переносом инженерных коммуникаций, газопроводов и прочего."
"Перенести действующую теплотрассу или подвинуть канализацию - это уже баснословные расходы. Плюс плата за сам участок, права застройки", перечисляет вице-президент Гильдии риелторов России Константин Апрелев. "Эти параметры очень сложно усреднить, тем не менее в Москве затраты только на освобождение участка от обременений и согласование на нем строительства имеют возможность колебаться от 30% до 50% стоимости будущего жилого комплекса."
В Питере попроще, тем не менее не намного. Как рассказал «КП» директор по экономике Группы RBI Сергей Кайстрюков, в Северной столице затраты на приобретение участка - 20 - 25% от общей стоимости строительства.
В нестоличных регионах эти же расходы «на землю» - в среднем 10 - 15%.
Стройка
30 - 55% в Москве и ближнем Подмосковье, 50 - 80% - в регионах
Затраты на строительно-монтажные работы имеют возможность быть очень разными. Связано это прежде всего с классом жилья, а также с особенностями региона - уровнем зарплат и ценой материалов.
"В Москве себестоимость всего, что связано собственно со строительством, включая фонд оплаты труда, может колебаться от 80 тыс. до 120 тыс. рублей в расчете на квадратный метр. А в регионах 120 тыс. - это уже рыночная цена квадрата", говорит Константин Апрелев.
Со столицей понятно: высокие расходы на стройку объясняются большим количеством жилья бизнес- и премиум-класса, где и материалы используются соответствующие. Неудивительно, что в некоторых элитных комплексах себестоимость строительно-монтажных работ сейчас может составлять и 250 тыс. за квадрат.
Для массового жилья эконом- и комфорт-класса в столичном регионе все скромнее - в рамках 70 - 75 тыс. рублей. Тем не менее и это, как считают в строительных кругах, много. В регионах - в среднем на 15 - 17% меньше.
Тем не менее если считать в процентах от полной стоимости строительства, то в регионах доля стройматериалов и строительно-монтажных работ в ней выше и может доходить до 70 - 80%. В Москве же и ближнем Подмосковье из-за огромных затрат «на землю» доля собственно строительных расходов редко превышает 50 - 55% в полной стоимости дома.
Коммуникации
5 - 9%, если не надо строить новые магистральные сети
Речь о подключении к городским сетям (водопровод, канализация, теплосети, электричество), а также строительстве необходимой инженерной инфраструктуры (все то же самое, тем не менее уже внутри здания).
"Подключение к сетям города - это в среднем 250 - 300 млн рублей, возведение водозаборного узла, котельной, ливневой канализации - ещё столько же", перечисляет Елена Земцова.
Это московские цены, в регионах подешевле.
Деревья, дорожки и школа с детсадом
8 - 12%
окружающая территория сданной новостройки должна быть облагороженной, с газонами, парковками, детской площадкой. Тем не менее это вовсе не подарок от застройщика или городских властей - все входит в стоимость квадратного метра. Так же как и социальная инфраструктура, которую дополнительно к домам возводит застройщик «за свои».
"При выдаче разрешения на возведение там прописывается социальная нагрузка застройщика - детский сад, школа, поликлиника", подчёркивает Елена Земцова. "А в частности, возведение школы на 650 детей стоит миллиард рублей."
Поделиться с банком
5 - 15%
В большинстве случаев возведение жилья ведётся на банковские кредиты. Деньги, которые платят покупатели за свои будущие квартиры в строящемся доме, поступают на эскроу-счёт в банке. И лежат там, пока дом не будет сдан. Только тогда застройщик их сможет получить. А стройка ведётся на кредит, который под конкретный проект дает банк. Это называется проектное финансирование.
Так и вправду надежнее. Тем не менее возрастает стоимость строительства. Причем по-разному, в зависимости от ситуации. Банк учитывает и надежность застройщика, и потенциальную прибыльность проекта. По мере того как раскупаются квартиры в доме и пополняется эскроу-счёт, ставка по кредиту для застройщика снижается. То есть для крупной и успешной компании, работающей «на потоке», финансирование будет дешевле, чем для мелкой региональной. В среднем до половины прибыли застройщика может уходить банку.
ЧТО В ИТОГЕ?
Мы перечислили тут только самые существенные затраты. Есть, а также другие - на проектную документацию, рекламу, административные расходы и т. п.
Тем не менее и так уже ясно, что с каждого возведенного квадратного метра жилья кто только не кормится: от городских бюджетов (в тех случаях, когда земля под застройку - собственность муниципалитета) до коммунальщиков и банков. Не непреднамеренно власти так упорно поддерживают льготную ипотеку - при резком падении спроса на новостройки плохо будет не только застройщикам.
А что с самим строительным сектором? Как показывают расчеты, которые мы сделали на основе данных Союза инженеров-сметчиков, есть чуть меньше десятка регионов, где возведение жилья - вполне прибыльный бизнес, а местами - даже очень прибыльный. Что касается остальной территории страны… Смотрите сами (см. «Сколько стоит стройка и сколько платим мы»). И эти цифры прекрасно дают ответ на вопрос, почему большая часть новых многоэтажек у нас именно в семи-восьми регионах и строится.
Стройка
30 - 55% в Москве и ближнем Подмосковье, 50 - 80% - в регионах
Затраты на строительно-монтажные работы имеют возможность быть очень разными. Связано это прежде всего с классом жилья, а также с особенностями региона - уровнем зарплат и ценой материалов.
"В Москве себестоимость всего, что связано собственно со строительством, включая фонд оплаты труда, может колебаться от 80 тыс. до 120 тыс. рублей в расчете на квадратный метр. А в регионах 120 тыс. - это уже рыночная цена квадрата", говорит Константин Апрелев.
Со столицей понятно: высокие расходы на стройку объясняются большим количеством жилья бизнес- и премиум-класса, где и материалы используются соответствующие. Неудивительно, что в некоторых элитных комплексах себестоимость строительно-монтажных работ сейчас может составлять и 250 тыс. за квадрат.
Для массового жилья эконом- и комфорт-класса в столичном регионе все скромнее - в рамках 70 - 75 тыс. рублей. Тем не менее и это, как считают в строительных кругах, много. В регионах - в среднем на 15 - 17% меньше.
Тем не менее если считать в процентах от полной стоимости строительства, то в регионах доля стройматериалов и строительно-монтажных работ в ней выше и может доходить до 70 - 80%. В Москве же и ближнем Подмосковье из-за огромных затрат «на землю» доля собственно строительных расходов редко превышает 50 - 55% в полной стоимости дома.
;
