Последние новости

Реклама

Это не сказки Роу: Крым и счета эскроу
Новое в «долевом строительстве»

Именно с указанной даты в России переходят на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через упомянутые эскроу-счета. Деньги дольщиков напрямую застройщик больше не получит: их разместят на специальных ресурсах в аккредитованных банках, а стройка будет идти за счёт банковских кредитов.

Отныне банк, застройщик и дольщик подписывают трёхсторонний договор на открытие эскроу-счёта в аккредитованной Центробанком кредитной организации, гарантирующей сохранность средств. В документе будут прописаны порядок оплаты объекта и сроки раскрытия специального счёта. Если квартира покупается в ипотеку, деньги на эскроу переводит банк-кредитор. Как только нужная сумма поступает, обязательства участника долёвки считаются выполненными.

Есть вопросы...

К сожалению, на практике нововведение выглядит не так идеально, как на бумаге. Наша газета уже сообщала, что ещё в апреле нынешнего года спикер крымского парламента Владимир Константинов высказался по поводу изменений в Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». По мнению Владимира Андреевича, «переход с 1 июля на проектное финансирование приведёт к сокращению количества застройщиков… и, самое главное, появлению новых обманутых дольщиков.

… В связи с этим Госсовет РК просит инициировать рассмотрение вопроса о внесении изменений в законодательство РФ в части установления особенностей применения на территории Республики Крым законодательства РФ об участии в долевом строительстве».
Наш лидер напоминает, в Крыму низкий по сравнению со среднероссийским уровень возведения домов. «Объём, который мы ежегодно сдаём, мизерный, — утверждает он. —Так, на одного крымчанина сегодня приходится порядка 17 кв. м, в других регионах России этот показатель приравнивается к 26-ти, в развитых странах — около 40. Мы отстаём от наших почти в два раза, не говоря уже об общемировых стандартах». Новые поправки в упомянутый закон не увеличат темпов строительства на полуострове.
Мы дозвонились руководителю одной из крупнейших строительных компаний Крыма с просьбой рассказать, как там переходят к работе с эскроу-счетами, и получили уклончивый ответ. Мол, всё на стадии согласования, комментарии застройщик давать не будет. Он пояснил также, что пока по новой схеме квартиры не продаются, а с 1 июля реализация метров у данного застройщика вообще приостановлена.

Комментарий специалиста

А вот председатель Комитета Госсовета РК по законодательству Сергей Трофимов с готовностью ответил на наши вопросы по горячей теме.

Сергей Анатольевич, какими вам видятся плюсы и минусы поправок в Закон «Об участии в долевом строительстве...»?
— Как палка о двух концах. Главный плюс — безопасность, ведь деньги дольщика идут не застройщику, который как угодно может ими распорядиться, а попадают на эскроу-счёт. Когда дом введён в эксплуатацию и объект передан непосредственно покупателю, деньги с эскроу-счёта переходят застройщикам. Но, с другой стороны, эта модель ведёт к неминуемому увеличению стоимости квадратного метра, поскольку бизнес будет вести строительство за счёт заёмных средств. Деньги, поступающие от покупателя, хранятся на счету в банке и, по сути, блокируются. А вместо этого банк выдаёт кредит застройщику, чтобы тот реализовывал тот или иной проект.

— Но ведь банк — не благотворительная организация и потребует процент за услуги!
— Действительно, получается, с одной стороны, деньги дольщика будут в безопасности (и это замечательно). А с другой — за гарантии придётся дополнительно платить. К тому же принимать решение о строительстве того или иного объекта будет не застройщик, который ранее напрямую предлагал свои услуги дольщику, а банковская структура. Банк должен изучить финансовую модель и решить, будут ли квартиры востребованы. То есть даже если владелец фирмы имеет участок под строительство и разрешительные документы, он может не получить финансирование, будет вынужден привлекать средства по другим направлениям, реализовывать проект, после чего продавать готовый дом покупателям.

Банки во главе?

То есть банки станут во главе строительной политики как Крыма, так и России в целом?
— Фактически да. Кредит имеет свою стоимость, при этом банк выдаёт не собственные средства, а, как правило, привлечённые. «Привлекают» в среднем под 6—7% годовых. К тому же банк должен на этом что-то заработать. Соответственно процент, под который кредит предоставят застройщику, будет не менее 7—8%.

И этот процент отразится на стоимости новой квартиры?
— Разумеется. Мы же с вами понимаем, что чудес не бывает, и финансовый ресурс необходимо откуда-то брать. А чтобы объект был рентабельным, нужно закладывать дополнительную сумму в стоимость квадратного метра. Исходя из минимального варианта 7—8% годовых, и при том, что строительство в среднем ведётся от 3 до 5 лет, то подорожание квартиры составит от 20 до 40%. Если раньше однушка стоила, условно говоря, миллион, теперь цена поднимется до миллиона четырёхсот тысяч.

Крымские особенности

Каковы особенности нововведения для Крыма?
— Их несколько, и о них ещё весной говорил глава парламента Владимир Константинов. Самое-самое — то, что в материковой России более 50 банков уполномочены работать по эскроу-счетам. А вот у нас — всего два. Это полное отсутствие конкуренции на рынке, то есть застройщику получить более дешёвый заём не удастся. Монопольное положение финучреждений позволит им диктовать условия более жёсткие, и застройщик никуда не денется. Но не всё так пессимистично. Есть соответствующие поручения руководства РФ относительно захода системных банков на территорию республики. Это может произойти в любую минуту, может, даже в момент, когда вы читаете эту статью.

В Крыму есть несколько крупных строительных организаций. У них свои (и немалые) заработанные деньги. Смогут ли такие вообще обойтись без банковских заимствований?
— Даже если у бизнеса есть деньги, они вложены в дело, необходимо завершить объекты, которые начаты. Крупные игроки заходили на ту или иную территорию для комплексного освоения: ими потрачены значительные средства, чтобы подготовить документацию, обеспечить аренду земельного участка, выполнить черновые работы. Основная масса застройщиков всё равно привлекала доли будущих владельцев квартир. Повторюсь: теперь им однозначно понадобятся заёмные деньги.
Движение бумаг

— Есть ли ещё особенности крымского перехода на эскроу-счета?
— Да, они касаются градостроительства. Часть предпринимателей получила документы ещё при Украине, и эти бумаги не предусмотрены Градостроительным кодексом РФ. В то же время банки требуют российский комплект для получения кредита. Как его предъявить застройщику со стажем? Куда девать украинский старт? Проблема!

А у обладателей пакета документов, соответствующих требованиям российского закона, есть шанс оформить кредит?
— Сейчас крымские застройщики не просто перешли в правовое поле России, но и погрузились в жесточайшие условия, к которым материковые компании готовились десятилетиями! Поэтому, чтобы сохранить свой бизнес, нам нужно время (как минимум 2-3 года), чтобы завершить объект по украинским бумагам, пройти ряд согласований с муниципалитетами, обнародовать новые разрешительные бумаги в российском правовом пространстве. Но даже после такой титанической работы строительные фирмы рискуют оказаться в тупиковой ситуации, потому что документы, которые они с таким трудом получили, могут не подойти банку. Например, там могут заявить, что предлагается не очень интересная финансовая модель.

Маленькие и большие

— Мы говорим о крупных строительных компаниях, а что будет с маленькими? Выживут ли с этими новациями?
— Скажу так, чем больше возможностей у компании завершить строительство начатых объектов, тем больше шансов договориться с банкирами. Проекты, которые имеются у небольших компаний, могут вызывать сомнение с точки зрения возможности их реализации. Поэтому «малыши» будут поглощаться «великанами» или создадут свой конгломерат.

— А могут ли Крым наводнить мощные застройщики с материка, щедро кредитуемые материковыми банками?
— Возможно. Хотя «наводнить» — вряд ли. Ведь крымская земля — ограниченный ресурс, к тому же системные застройщики РФ интересуются только теми объектами, которые несут большую прибыль. Условно говоря, строить в Красноперекопске можно, поскольку есть свободная земля, но там ниже спрос и нет дополнительной маржи (разницы между покупкой и продажей. — А. В.). Чтобы серьёзному игроку зайти на рынок, необходимо вложить много ресурсов для организации соответствующих предприятий, а это дорогое удовольствие. К тому же самые интересные участки уже заняты. Зайти на новый рынок непросто, но исключать такую возможность нельзя.

Только спокойствие!

Может, самый главный вопрос для читателей, особенно тех, кто внёс долю в строительство будущей квартиры: не пропадут ли их деньги?
— Есть постановление Правительства РФ, где определены критерии, в соответствии с которыми можно достраивать дома по старым условиям, а именно — если объект в стадии готовности более 30% — он будет достраиваться по-старому, а если меньше — с переходом на эскроу-счета. Возможны разные сценарии. Либо застройщик предложит вариант обмена на другой объект, либо попросту вернёт средства. В любом случае паниковать не стоит, так как строительство проходит под строгим контролем службы финансового надзора. При малейшем опасении финнадзор полностью блокирует движение средств застройщика.

— Покупателей успокоили. Скажете доброе слово строителям? Что им делать в нынешней ситуации?
— Завершать объекты, которые готовы на 30% и выше: по ним есть понятная модель. Если процент ниже, ждать подтверждения финансирования от банков. К слову, более года в Совете министров РК ведётся работа по объединению позиций банковских учреждений и застройщиков. Правда, пока конкретного плана действий с чётким результатом нет. Подводя итог беседе, я могу сделать такой вывод: чтобы не рухнул строительный рынок Крыма, нужно дать возможность нормально, цивилизованно туда войти.

Алексей ВАСИЛЬЕВ.
Фото Валентина ГУСЕВА.


По материалам Государственного Совета Республики Крым

Тоже важно:

Комментарии:






* Все буквы - латиница, верхний регистр

* Звёздочкой отмечены обязательные для заполнения поля