Главные ожидания конца 2022 года были так или иначе связаны с программой ипотеки на новостройки с господдержкой — продлят её на 2023 год или всё же нет? В итоге было решено резких движений не делать и корректировки вносить плавно, что вполне разумно в нынешней ситуации. Итак, ипотека на новостройки с господдержкой остается с нами на 2023 год и первую половину 2024 года, но с базовой ставкой в 8% вместо 7%.
По информации исследования сервиса недвижимости Домклик от Сбера, именно «Господдержка» стала наиболее пользующейся спросом льготной ипотечной программой-2022 в Сбере. Вспомним, по ней можно не только купить квартиру в новостройке, но и приобрести или построить индивидуальный жилой дом (ставка в Сбере на конец 2022 года — от 6,3%).
Второй по популярности между льготных программ в 2022 году была «Семейная ипотека» (ставка в Сбере — от 5,3% годовых). Она также остается на 2023 год и часть 2024 года. И будет расширена на все семьи, где есть двое (как минимум) детей в возрасте младше 18 лет. Сейчас, по условиям «Семейной ипотеки», требуется, чтобы у заемщиков был ребенок, рожденный строго с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года, или ребенок-инвалид, рожденный до 31 декабря 2023 года.
2. Околонулевые ставки
Одной из основных фишек 2022 года на рынке новостроек стала субсидированная ипотека от застройщиков — со ставками ниже 1%. Смысл в том, что дополнительно к поддержке от государства часть процентов по ставке берет на себя застройщик, у которого вы покупаете квартиру. Наиболее часто — на первые год – два, но есть предложения и на весь срок ипотеки.
При этом застройщики, разумеется, не альтруисты — как правило, стоимость «субсидированной под 0,1%» квартиры получается выше, чем купленной просто по льготной ипотечной программе без дополнительных скидок или по обычной рыночной ипотеке. Против такого подхода резко выступает Центробанк. Там считают подобные «игры со ставками» обманом покупателя, которому сложно разобраться, что к чему. Но в них есть свои плюсы: ежемесячный взнос — в зависимости от программы, как минимум, в первые год – два — оказывается существенно меньше. Для многих это, и вправду, важно — особенно, если в ожидании сдачи дома приходится оплачивать не только ипотеку, но и съемную квартиру.
Так или иначе, банки ЦБ услышали. Сбер, для примера, объявил, что с 27 декабря прекращает приём заявок на ипотеку с субсидированием от застройщика с итоговой ставкой ниже 3%.
3. Вторичка торжествует
учитывая популярность льготной ипотеки, со второй половины 2022 года спрос переместился с новостроек на вторичку. По информации аналитиков Домклик, доля вторичного жилья в ипотечных сделках у Сбера колебалась от 56% до 77%. Рекорд был в октябре — 77,3% пришлось на вторичку.
Почему? Ведь на вторичку самые популярные льготные ипотечные программы не распространяются, стало быть ипотеку на неё брать менее выгодно, чем на новостройки. Аналитики объясняют это притоком большого количества выгодных предложений на вторичном рынке. Цены уже несколько месяцев снижаются, с осени увеличилось число квартир, которые владельцы желали бы продать срочно, со значительным дисконтом. При этом предложение вторичных квартир в целом существенно превышает спрос. Что и побуждает продавцов активнее идти на уступки, если им и вправду требуется относительно быстро продать жильё.
4. Строим себе дом сами
Один из важных итогов 2022 года — спрос продолжает сдвигаться в сторону индивидуального жилищного строительства. В некоторой мере это объясняется и тем, что на возведение своего дома стало проще взять ипотеку на более-менее приемлемых условиях. На ИЖС сейчас распространяются на практике все льготные программы. Кроме того, стало вероятным взять ипотеку на возведение дома «своими силами» — без обязательного привлечения аккредитованного подрядчика. Такой вариант допускает, для примера, ипотека с господдержкой под 7% (с Нового года — под 8%).
5. Ипотека — наше все
В течение года спрос на ипотеку сильно колебался — вместе с политическим «барометром», ставками ЦБ и ценами на жильё. Самый большой провал в динамике выдачи новых кредитов был в апреле – мае (вспомним, какие тогда были ставки и общая ситуация). Но потом эта динамика начала восстанавливаться. И в ноябре, по данным Домклик, разрыв с показателями 2021 года у Сбера стал минимальным (ноябрь к ноябрю — минус 8%).
При этом в большинстве городов-миллионников — за вычетом Москвы и Санкт-Петербурга — он даже вырос. Для примера, в Краснодарском крае у Сбера число ипотечных сделок в ноябре 2022 выросло на 19,2% в сравнении с ноябрем — 2021, в Тюменской области — на 8,9%, в Свердловской — на 7,6%.
Это показывает, что спрос на ипотечные программы в целом остается достаточно устойчивым. И, судя по всему, никуда не денется и в 2023 году.
