С вхождением Крыма в состав России подход к покупке жилья в Ялте не изменился: его продолжают покупать в основном для отдыха. Только теперь это делают преимущественно не граждане Украины, а жители материковой России. РИА Новости (Крым) постарался разобраться в ситуации на рынке недвижимости ЮБК, сообщает издание «РИА Крым».

С видом на море

Мягкий климат, теплое море, горы и уникальный воздух всегда привлекали в Ялту отдыхающих. Люди с достатком старались обзавестись недвижимостью именно здесь. О популярности Ялты говорят объёмы строительства. По данным департамента экономического развития администрации Ялты, в 2012 году в строй было введено более 98,7 тыс кв м жилья, в 2013 году – почти 150,9 тыс кв м жилья, в 2014 году – 175,4 тыс кв м. При этом численность постоянного населения Ялты за это время принципиально не изменилась – с 2009 года по 2016 год в городе постоянно проживает около 78 тыс человек.

Интеграция Крыма в российское правовое поле повлекло введение временных ограничений на выделение земли и возведение. Объёмы вводимого в эксплуатацию жилья сократились до 60,8 тыс кв м в 2015 году и 61,8 тыс кв м в 2016 году. Однако это явление временное. Уже сейчас в Ялте приступили к реализации крупных проектов, какие значительно увеличат объёмы вводимого жилья.

В администрации Ялты заявили, что одобрены инвестиционные соглашения по строительству четырехсекционного жилого дома по ул. Красноармейская, реконструкция объекта капитального строительства по ул. Партизанская, 5, возведение многоквартирного жилого дома по ул. Горького, 23. Объём инвестиций по этим объектам превышает 1 млрд рублей.

Всего власти Ялты уже подготовили более 70 заключений о возможной целесообразности реализации инвестиционных проектов на территории муниципального образования. В основном это проекты, касающиеся реконструкции предприятий санаторно-курортной отрасли, строительства жилья.

Ценовой бум

Стоимость недвижимости в Ялте «кусалась» и во времена Украины (в 2013 году средняя стоимость кв м составляла около 1,2 тыс евро). Вхождение Крыма в состав России ещё больше «взвинтило» цены на жильё в курортном городе.

«После референдума цены подскочили на фоне ажиотажного спроса примерно на 30%», — сообщила эксперт рынка недвижимости Елена Филимонова.

Тем не менее продолжалось это не долго. «С 2015 года цены постепенно снижались и постепенно пришли к уровню цен времен Украины до референдума», — добавила эксперт.

В этот день средняя стоимость кв м в новостройках Ялты составляет 94 тыс рублей, однако продавцы готовы делать скидки на 5-7%. Это ниже, чем в главном курорте Краснодарского края – городе Сочи (средняя цена около 106,5 тыс рублей за кв м), однако значительно выше чем в любом другом городе Крыма (средняя стоимость кв м в Севастополе – 67 тыс рублей, в столице Крыма – 64 тыс рублей).

Поуехали тут

Основные продавцы на вторичном рынке недвижимости Ялты — граждане Украины, какие покупали квартиры и дома для отпусков. «В этот день примерно 70% квартир продают жители материковой Украины. Остальные — жители Большой Ялты, какие продают свои квартиры с целью улучшения жилищных условий», — отмечает Филимонова.

Украинцы продают квартиры в основном из-за проблем, связанных с прохождением границы, некоторые из-за российского статуса Крыма. «Взамен жители Украины покупают квартиры и дома в курортных регионах своей страны», — сообщила эксперт рынка недвижимости Наталья Масальсская.

Квартиры украинцев в основном выкупают жители материковой России. «В этот день большинство покупателей — около 80% — жители Москвы, Санкт-Петербурга, Тюмени, Челябинска, Екатеринбурга и северных регионов. Им квартиры нужны в качестве «дачного варианта», — подчеркивает Филимонова.

В отличие от Сочи, Севастополя и Симферополя, где средние цены на вторичном рынке на 10-15% выше новостроек, в Ялте разница не такая большая – около 5,5%. Причина — россияне предъявляют к квартирам и домам более высокие требования. »Их интересуют новые дома с хорошей планировкой, хорошей инфраструктурой. Хрущевки мало кто рассматривает", — сообщил эксперт рынка недвижимости Илья Пичуев.

Также, в этот день предложение значительно превышает спрос на жильё в Ялте. Все это «тянет» цены на старые дома вниз.

Стать ялтинцем можно даже менее, чем за миллион рублей. «За 07, — 1,2 млн рублей можно купить жильё в поселках Большой Ялты. Это комнаты в бывших служебных общежитиях, в старом дореволюционном жилом фонде с деревянными перекрытиями и с общими удобствами, в квартирах коммунального заселения. Также сюда можно отнести студии с очень маленькой площадью — до 20 кв м. Также, это новостройки — полноценные квартиры, однако без отделки и де-факто ещё не существующие, с сомнительными застройщиками в процессе строительства», — поясняет Филимонова.

Уровнем выше «хрущевки» дома «палубного типа», старый жилой фонд небольшой площади (25-35 кв м). Цены – от 1,2 до 2,5 млн рублей. К этой же ценовой категории относятся незавершенные новостройки, а также квартиры в цокольных этажах.

Недвижимость уровня «стандарт» площадью 35-55 кв м стоит от 2,5 до 4,5 млн рублей. «Это советские высотки от 9-ти этажей и выше, «грузинки» и новострои на этапе строительства с хорошими прозрачными документами», — подчеркивает эксперт.

От 4 млн рублей начинаются цены на дома «бизнес-класса» площадью от 40 кв м. «Это свежие дома, не старше 6-7 лет. Новостройки, введенные в эксплуатацию, с отделкой и без, расположенные в охраняемых жилых комплексах с уже оформленной собственностью», — говорит Филимонова.

Цены на квартиры класса «элит» – от 7 млн рублей. Это могут быть небольшие студии площадью 30 кв м, и большие полноценные квартиры. Речь идёт о новых домах с хорошим внешним видом, расположенных в престижном центре Ялты, рядом с морем и набережной, со своей охраной и администрацией.

Рискованные сделки

Филимонова подчеркивает, что к покупке недвижимости в Ялте следует подходить особенно скрупулезно. «Во времена Украины очень много домов в Ялте строилось с нарушением строительного и земельного законодательства. Самые массовые нарушения – возведение многоквартирных домов на землях ИЖС (индивидуальное жилищное возведение — ред.)», — рассказывает Филимонова.

В начале марта этого года глава Республики Крым Сергей Аксенов назвал ситуацию с незаконной застройкой Южного берега полуострова катастрофической и призвал начальника Службы государственного строительного надзора Республики Крым Наримана Исаева расчистить данные «авгиевы конюшни».

При покупке новостройки в Ялте эксперты призывают обращать внимание на статус и назначение земли, на котором строится или уже построен дом, чтобы, например, участок не попадал в категорию рекреационного назначения. Изучать проектную документацию, разрешение на возведение, тип договора покупки/продажи, статус помещений (жилое/нежилое). Интересоваться репутацией застройщика.

На вторичном рынке также немало «подводных камней».

«В Ялте особенно популярны нарушающие закон перепланировки квартир, захваты придомовых территорий, пристройки. Во времена Украины для подобных действий достаточно было собрать подписи соседей, а потом узаконить за небольшую сумму. Однако делали так не все. В России таких вольностей нет», — говорит Филимонова.

Также, существует риск покупки квартиры, которая может находиться в залоге у украинских банков или под арестом украинских судов. «Данные сведения не содержатся в Российском реестре прав на недвижимое имущество», — отмечает эксперт.

Также стоит внимательно подходить к сделкам по доверенностям. «Запуганные пропагандой жители Украины часто боятся приезжать в Крым. Поэтому они выдают на территории Украины доверенности, действие которых не так просто проверить, потому, что нужны сведения из украинских источников», — подчеркивает Филимонова.

Все эксперты рекомендуют при покупке квартир в Ялте прибегать к помощи агентов недвижимости. Однако в этом есть свои «минусы» — дополнительные расходы. Также, можно «нарваться» на непорядочных посредников, какие продадут проблемное жильё.

Квартирный мост

По мнению экспертов, интерес к недвижимости в Ялте снова увеличится с запуском моста через Керченский пролив. Прямое сообщение с материковой России устранит дискомфорт, связанный с паромной переправой, что пока может останавливать потенциальных покупателей.

"Также, к этому времени, скорее всего, страна ещё больше выйдет из кризиса. Надеемся, что ослабнет «хватка» международных санкций. Также к этому моменту будут отремонтированы многие набережные, установлено более активное сообщение круизных лайнеров, паромное сообщение с Турцией, улучшится социальная инфраструктура полуострова в целом и проявится так называемый «синдром отложенного спроса», — отмечает Филимонова.

Другая сторона «медали» – это повлечет за собой рост цен на ялтинское жильё.