На фоне общей картины слабого роста или даже стагнации кредитования выделяется один сегмент рынка, где кредитование растет рекордными темпами, – это ипотечное кредитование. Казалось бы, это хорошие новости: люди наконец-то получают возможность иметь собственное жильё. Но в этом росте заложен серьезный риск, который может реализоваться при любом, даже не очень значительном ухудшении экономической ситуации; причем пострадать имеют возможность как сами заемщики, так и российская финансовая система в общем, и государству опять придется «платить за банкет».
По сообщению Банка России за первые восемь месяцев текущего года банки выдали свыше 600 тысяч рублевых ипотечных кредитов на сумму свыше триллиона рублей; суммарная задолженность по ипотеке достигла 4.8 трлн рублей, и на неё приходится уже 42% от общего объёма выданных банками розничных кредитов. При этом количество выдаваемых ипотечных кредитов и их совокупный объём растут с каждым месяцем.

Основная причина такого роста – это значительное снижение процентных ставок (на начало сентября средневзвешанная ставка по ипотеке в тридцатке крупнейших банков составила 10.5%; для сравнения годом ранее она составляла 12.6%).

Но есть, а также другая причина: заметное смягчение требований к ипотечным заемщикам. К примеру, в большинстве банков минимальный первоначальный взнос для ипотечного кредита составляет 10-15%, а некоторые банки предлагают ипотечные кредиты вообще без первоначального взноса (но в то же время, под более высокий процент). При этом между вновь предоставленных ипотечных кредитов доля кредитов с низким первоначальным взносом растет с каждым кварталом. Так по сообщению Банка России доля ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% в четвертом квартале 2016 года составляла 6.8%, в первом квартале 2017 года она возросла до 14.2%, а во втором квартале составила уже 20.6%.

Кто же берет такие кредиты? Очевидно, что в основном это люди, перед которыми жилищная проблема стоит столь остро, что, даже живя сейчас от зарплаты до зарплаты, они, тем не менее, готовы взвалить на себя дополнительную финансовую нагрузку на много лет вперед. Малейшее ухудшение в финансовом состоянии такого заемщика (а на протяжении 10-15 лет срока кредита в жизни всякое может случиться) приведет к тому, что платежи по ипотечному кредиту станут для него непосильными.

И что тогда? Российское законодательство позволяет выселять должников-неплательщиков из заложенного в ипотеку жилья, даже если это их единственное жильё и идти им некуда. Жильё в этом случае продается с аукциона. Из вырученных от продажи средств банк забирает остаток кредита, кроме того, вычитаются пени, штрафы, судебные издержки, расходы на продажу и т.п. Если после всего этого что-то останется, то должник продолжает получать этот остаток. В результате, он довольно часто остается «у разбитого корыта», и годы его мучений «под ипотечным ярмом» оказываются напрасными. Все это говорит о том, что для малообеспеченных людей, живущих от зарплаты до зарплаты, ипотека – плохое решение жилищной проблемы: оно сопряжено со слишком большими рисками.

Стоит также заметить, что ставки по ипотеке сейчас на самом деле остаются наиболее высокими. Они существенно снижаются только в номинале, то есть без учета инфляции. Рассмотрим подробнее. В сентябре инфляция в России опустилась до рекордно низкого уровня – 3.0% (это годовое значение, т.е. сентябрь 2017 к сентябрю 2016; а если мерить к прошлому месяцу – то инфляция вообще примерно нулевая). Понятно, что в этом рекорде есть вклад разовых факторов (к примеру, хороший урожай), но тенденция на снижение инфляции тем не менее не вызывает сомнений. В бюджете на ближайшую трехлетку заложен параметр инфляции 4% (в соответствии с целевым ориентиром ЦБ), и существует вероятность, что инфляция в обозримой перспективе и вправду будет близка к 4%. В результате, нынешние ставки по ипотеке 10-12% соответствуют 6-8% в реальном выражении. Это очень много! Заемщики по-прежнему продолжают существенно «переплачивать» за приобретаемое в ипотеку жильё.

Но не только отдельные заемщики несут риски при ипотечном кредитовании: широкое распространение ипотечных кредитов с низкими требованиями к заемщикам и малым первоначальным взносом несёт риски для банковской системы в целом. И не надо успокаивать себя тем, что сейчас просрочки по ипотечным кредитам незначительны: порядка 1.5% по банковской системе в общем, и 1.15% по 30 крупнейшим банкам (по состоянию на 01.01.2017). Это может быстро измениться. Дело в том, что любое, даже незначительное, ухудшение экономической ситуации с соответствующим сокращением располагаемых доходов населения может привести к массовым дефолтам по ипотечным кредитам. А потому, что такие кредиты уже составляют значимую (и продолжающую расти) долю в совокупном кредитном портфеле банков, подобный сценарий может привести к очередному витку банковских банкротств и санаций, проводимых, как всегда, за счёт государства.

Наглядную иллюстрацию того, как может выглядеть «плохой» сценарий развития событий дает пример США десятилетней давности – тот самый ипотечный кризис, с которого в 2007 году началась Великая рецессия. В годы, предшествующие этому кризису, в США ипотечное кредитование росло высочайшими темпами, а требования к заемщикам всё время снижались. Ипотечные кредиты стали выдавать заемщикам, не имеющим ни работы, ни сбережений, – причем без первоначального взноса. Такие кредиты называют сабпрайм-ипотекой (subprime). Ставки по ним всегда выше, чем по стандартным ипотечным кредитам, и банки рассчитывали, что повышенный процент будет компенсировать больший риск дефолта (в России похожую логику используют в потребительском кредитовании микрофинансовые организации). А чтобы повышенные ставки не отпугивали потенциальных заемщиков, был придуман механизм переменной процентной ставки: в договоре было прописано, что в первые два-три года процентная ставка и, соответственно, ежемесячный платеж по кредиту были небольшими, а потом они резко увеличивались. Интересно отметить, что американское правительство и регулирующие органы не препятствовали этому буму сабпрайм-ипотеки и даже в определенном смысле поощряли его: в нем они видели инструмент решения жилищной проблемы бедняков.

Но, как мы знаем, все это кончилось плохо – и для заемщиков, и для банков, и для государства. Когда у заемщиков по ипотеке с переменными процентными ставками подошел момент увеличения ежемесячного платежа, начались массовые дефолты по таким кредитам. Заемщиков стали выселять из домов, а дома выставлялись на продажу. Ускорилось падение цен на жилую недвижимость. А так как довольно часто дома закладывались в ипотеку без первоначального взноса, оказалось, что у многих из них рыночная цена стала ниже, чем остаток ипотечного долга. Кредиторы (банки и держатели ипотечных облигаций) стали нести огромные убытки. В итоге государству пришлось спасать частные банки, используя деньги налогоплательщиков, а страна на несколько кварталов погрузилась в рецессию (у рецессии были, а также другие – фундаментальные – причины, но спусковым крючком послужил именно кризис сабпрайм-ипотеки).

В России до подобного сценария ещё очень далеко: объём ипотечного рынка и охват населения ипотечными кредитами у нас несопоставимо ниже, чем в США. Но двигаемся мы в эту сторону.

На мой взгляд, государству не нужно полагаться на развитие ипотеки как на основной инструмент решения жилищной проблемы. Этот инструмент хорошо работает для финансово благополучных категорий населения (для так называемого среднего класса), но для малообеспеченных слоев населения он не подходит. Для них государство должно разработать другие инструменты.

Наиболее эффективным инструментом решения жилищной проблемы малоимущих, на мой взгляд, является возведение арендного жилья с доступной арендной платой, как это делается в большей части стран Европы. Здесь возможны разные формы: и государственное социальное жильё, и частные проекты с государственной поддержкой. Европейский опыт дает массу примеров; надо только их изучить и выбрать наиболее подходящие для России.Но российские власти предпочитают развивать ипотеку, загоняя людей в финансовую кабалу на десятки лет и создавая дополнительный фактор экономической и социальной нестабильности при кризисе.